Responsabilidades de las propiedades horizontales frente a desastres naturales como sismos y terremotos
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Este contenido es informativo y orientativo. No constituye asesoría legal ni financiera.
Terremoto y propiedad horizontal: quién responde por los daños en tu edificio
La ley colombiana ya tiene respuestas claras sobre qué cubre tu conjunto, qué te toca a ti y cómo se decide una reconstrucción. Esta guía te las explica sin lenguaje jurídico.
Tiempo de lectura: 8 minutos · Actualizado: agosto de 2026
Después de un sismo fuerte, cuando pasa el susto y empieza la revisión de los daños, llega la pregunta que nadie sabe responder en la reunión de copropietarios: ¿esto quién lo paga?
La grieta en la fachada, el ascensor detenido, el tanque de agua roto, la pared del apartamento 502. Cada uno de esos daños tiene un responsable distinto según la ley colombiana, y confundirlos es la causa número uno de conflictos entre vecinos, administración y aseguradoras.
La buena noticia es que la Ley 675 de 2001 —el régimen de propiedad horizontal— sí responde estas preguntas. Aquí te explicamos qué dice, en palabras de todos los días.
La línea que lo decide todo: bien común o bien privado
Antes de hablar de plata, hay que entender esta división. Es la que determina quién responde por qué.
Los bienes comunes son de todos los copropietarios. Aquí entran la estructura del edificio, los cimientos, los muros estructurales, las fachadas y cubiertas, las escaleras y zonas de circulación, los ascensores, las áreas sociales y recreativas, y las redes de servicios comunes.
Los bienes privados son de cada propietario: tu apartamento, tu local, y lo que hay dentro de ellos.
Regla práctica: si el daño está en algo que usan o del que dependen todos, es común. Si está puertas adentro de tu unidad, es privado. La diferencia importa porque el seguro obligatorio de la copropiedad cubre los bienes comunes, no tu apartamento.
El seguro que tu conjunto está obligado a tener
Muchos copropietarios no lo saben, pero no es opcional.
El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 habla de pólizas contra incendio y terremoto que alcancen para reconstruir todo el edificio. Y su parágrafo primero no deja margen: en todo caso será obligatoria esa póliza sobre los bienes comunes que se puedan asegurar.
Es decir: contratar la póliza de bienes comunes contra terremoto no es una decisión discrecional de la administración ni de la asamblea. Es una obligación legal.
¿Y si mi conjunto no la tiene?
Pasa con frecuencia, y conviene ser honestos sobre el panorama legal: la Ley 675 no contempla una multa específica ni le asigna a una autoridad la facultad de imponerla por no contratar el seguro. Pero eso no significa que no pase nada.
Lo que sí puede derivarse es la responsabilidad civil del administrador por haber omitido una obligación que la ley le impone. Dicho simple: si el conjunto sufre daños y no había póliza porque nadie la gestionó, los copropietarios pueden reclamarle a quien tenía el deber de constituirla.
Qué le corresponde al administrador (y qué al consejo)
El administrador no es solo quien cobra la cuota y organiza el aseo. La ley le entrega el cuidado, la vigilancia y la conservación de los bienes comunes (artículo 51), y de ahí se desprenden deberes muy concretos frente a un sismo:
- Mantener vigente la póliza de bienes comunes contra incendio y terremoto.
- Dar aviso oportuno a la aseguradora cuando ocurre el siniestro. Aquí el tiempo cuenta: el Código de Comercio fija un plazo corto —tres días desde que se conoce o se debió conocer el hecho—, aunque el contrato puede ampliarlo. Si el aviso se demora, la aseguradora puede discutir el pago.
- Documentar los daños en bienes comunes: fotos, videos, informes técnicos, actas.
- Convocar a la asamblea para las decisiones que la ley no le permite tomar solo.
- Gestionar las inspecciones estructurales necesarias antes de declarar el edificio "habitable".
El consejo de administración, por su parte, tiene la función de ejercer control y seguimiento sobre la gestión. Verificar que la póliza exista y esté vigente hace parte de ese control.
Y la asamblea general es la que decide lo grueso: aprobar cuotas extraordinarias, autorizar obras mayores y —cuando aplica— decidir si se reconstruye.
La plata del seguro tiene un destino fijado por ley
Aquí hay otro punto que sorprende a mucha gente. Cuando la aseguradora paga, ese dinero no se reparte entre los propietarios así no más.
El parágrafo segundo del artículo 15 lo establece con claridad: las indemnizaciones quedan afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto, cuando esta sea procedente.
Solo si el inmueble no se reconstruye, el importe de la indemnización se distribuye entre los propietarios en proporción a su coeficiente de copropiedad. Ese porcentaje que aparece en tu escritura y que casi nadie mira es, en un escenario así, la cifra que define cuánto te corresponde.
¿Reconstruir o extinguir? El umbral del 75%
Esta es la parte que más confusión genera en medio de una emergencia. Vamos por partes.
La regla general es reconstruir. Según el artículo 13, la reconstrucción es obligatoria cuando la destrucción o el deterioro del edificio o conjunto es inferior al 75% de su valor comercial. No hay debate: se reconstruye.
Si el daño supera el 75%, la asamblea general todavía puede decidir reconstruir, pero necesita una mayoría calificada: que voten a favor varios propietarios —no basta con uno solo— y que entre ellos sumen al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad.
La extinción de la propiedad horizontal es la excepción, no la regla. Procede cuando la destrucción alcanza al menos ese 75% y no se decide reconstruir. Y algo fundamental: la extinción nunca opera automáticamente por el solo hecho del sismo. Debe formalizarse mediante escritura pública que recoja la decisión de la asamblea e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Y quién paga la reconstrucción?
Las expensas de la reconstrucción están a cargo de todos los propietarios, de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad. Si el seguro no alcanza a cubrir todo —algo frecuente cuando la póliza está subasegurada—, la diferencia se cubre con cuotas extraordinarias aprobadas por la asamblea.
Dato importante para quienes tienen crédito hipotecario: reconstruido el edificio, las hipotecas y gravámenes subsisten en las mismas condiciones en que fueron constituidos. La deuda no desaparece con el daño.
Si tu conjunto tiene varias torres o etapas
El artículo 14 resuelve un caso muy común en Colombia. Cuando el daño afecta un edificio o una etapa dentro de un conjunto, el porcentaje de destrucción se mide respecto de ese edificio o etapa en particular, no del conjunto completo. Y son los propietarios de esa torre, según sus coeficientes, quienes contribuyen a las expensas de su reconstrucción.
Entonces, ¿quién responde por mi apartamento?
Esta es la pregunta más frecuente y la respuesta puede ser dura: el seguro obligatorio de la copropiedad no cubre el interior de tu unidad privada.
Para eso existen dos caminos distintos que conviene no confundir:
El seguro de tu crédito hipotecario. Si compraste con crédito, es muy probable que el banco te haya exigido una póliza de incendio y terremoto sobre el inmueble. Muchas personas la pagan mensualmente dentro de la cuota sin saber que la tienen. Vale la pena revisar tu extracto y pedirle a la entidad la copia de la póliza y sus coberturas.
El seguro voluntario de hogar, que puedes contratar por tu cuenta y que suele cubrir la estructura de tu unidad, los contenidos, o ambos según lo que hayas pactado.
Algunas copropiedades contratan pólizas que amparan la totalidad del edificio —áreas comunes y privadas—. Es legalmente viable y bastante recomendable, pero no es lo automático: hay que verificarlo en el clausulado, no asumirlo.
Qué hacer ahora, en orden
Si acabas de vivir un sismo y quieres actuar con cabeza fría, estos son los pasos concretos:
1. Pide la póliza por escrito. Como copropietario tienes derecho a conocer la póliza de bienes comunes: número, aseguradora, vigencia, valor asegurado y coberturas. Solicítala a la administración y guarda la respuesta.
2. Documenta todo, ya. Fotos y videos con fecha de los daños en tu apartamento y en las zonas comunes. Esta evidencia es la que sostiene cualquier reclamación posterior.
3. Verifica que se dio el aviso a la aseguradora. Los plazos son cortos. Pregunta expresamente si ya se reportó el siniestro y pide constancia.
4. Revisa tu escritura y tu coeficiente. Ese número decide cuánto aportas en una reconstrucción y cuánto recibes si hay distribución de indemnización.
5. Lee el reglamento de propiedad horizontal. Cada copropiedad tiene el suyo y puede contener reglas propias sobre seguros, expensas extraordinarias y procedimientos de asamblea.
6. No firmes actas ni acuerdos que no entiendas. En las asambleas que vienen después de una emergencia se toman decisiones de plata que afectan a todos. Tienes derecho a leer con calma antes de votar.
7. Prioriza la seguridad sobre el trámite. Si hay dudas sobre la estabilidad de la estructura, la evaluación técnica y las indicaciones de las autoridades de gestión del riesgo van primero. Ningún papel vale una vida.
El documento que tienes en las manos también se puede entender
La póliza de la copropiedad, el acta de asamblea, el informe técnico, tu escritura, la carta de la aseguradora. En momentos así llegan documentos densos, escritos en un lenguaje que no es el de nadie, y hay que tomar decisiones rápidas con base en ellos.
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Normas mencionadas en este artículo
- Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal: artículo 9 (causales de extinción), artículo 13 (reconstrucción obligatoria), artículo 14 (reconstrucción parcial), artículo 15 (seguros), artículo 51 (funciones del administrador).
- Código de Comercio, artículos 1036 y siguientes (contrato de seguro y aviso del siniestro).
zhizhi es una herramienta de apoyo a la comprensión de documentos. Lo que genera es informativo y orientativo, y no constituye asesoría legal ni de ninguna otra naturaleza profesional. Este artículo explica reglas generales; cada copropiedad tiene su propio reglamento y cada póliza su propio clausulado. Para decisiones importantes —especialmente en procesos de reconstrucción, reclamaciones ante aseguradoras o asambleas con efectos económicos— te recomendamos acompañarte de un abogado o profesional habilitado.